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构建和谐物业法律关系之思考

发布时间:2014-08-25 15:49:08


    近年来,业主与物业公司之间因物业服务引发的矛盾已经成为影响住宅小区和谐、稳定的最主要因素。这既与物业公司未能提供及时、有效的服务有关,也与业主任意地、过于频繁地行使物业服务合同抗辩权有关,部分业主动辄以服务质量差、业主不满意为由拒绝缴纳物业服务费(以下简称“物业费”),欠物业费现象较为普遍。2013年12月库伦旗人民法院受理了25起物业公司起诉业主缴纳物业费的案件。经综合分析发现物业纠纷存在以下特点:

    一、物业纠纷从无到有,并有不断增长的趋势。鉴于目前,我国已经基本实现了住房商品化,物业纠纷是伴随着住房商品化和住房管理市场化的出现而产生的一种新类型案件。近几年来,人们对居住条件和生活环境的要求越来越高,房价也不断高涨,随之而来的是购房后引起的物业管理纠纷案件,在案件受理数量上呈现出从无到有并有不断增长的趋势,这种趋势在各地法院都有所表现。

    二、物业管理企业服务“差”与业主维权路“难”的现状并存。在审理中发现,物业管理公司存在服务意识不够、服务质量低等现象,得不到业主的认可。与此同时,业主对物业服务的不满很难通过有效途径来解决。首先,单个业主与物业公司协商解决问题尽管在理论上可能却很难在现实中奏效;其次,业主委员会并不像法律制度设计之初所设想的那样善于维护业主权利,起不到调解人的作用。最后,由于起诉经济成本高、取证难、单个业主通过提起诉讼维护自身权益的渠道风险很大,因而很少业主通过诉讼解决问题。既然没有有效的解决方式,业主就会选择拒交物业费这种既简便又经济有效的方式与物业管理企业对抗。一旦形成如此局面,矛盾不断激化,最终会诉至法院。

    三、群体效应与连锁反应大,社会效果的司法控制具有一定难度。绝大多数物业案件因物业公司追索物业费而提起,物业公司往往会同时对小区多个业主起诉,同一批次案件可能多达十几件甚至几十件。业主作为人数众多一方当事人,基于相同的地位和利益诉求容易形结成联盟,易组织集会,上访等非理性活动,容易成为社会稳定的隐患。

    四、业主法律意识欠缺,在诉讼过程中,不知如何保护自己的合法权益。在开庭中被告经常混淆相关的法律关系,答辩缺乏针对性。 例如:很多小区在开发商开发完毕后,由开发商指定物业管理公司或成立子公司进行物业管理,开发商与物业管理公司存在“父子”关系。业主在入住后发现房屋的质量缺陷的问题时迁怒于物业管理公司,认为开发商与物业管理公司是“同穿一条裤子”,并以此为理由不交物业管理费进行抗辩。其实,小业主混淆了两种不同的法律关系,虽然开发商与物业管理公司实际上是一体经营的,但是像房屋漏水、门窗不符合质量约定是业主与开发商基于房屋买卖合同关系发生的民事法律关系;而业主与物业管理公司是基于物业服务合同发生的民事法律关系,两者法律关系性质并不一致,在法律上应分开处理。而业主以开发商出售的房屋存在质量问题物业管理公司不管而拒交物业管理费,这种抗辩在庭审中出现,但因为两者属于不同的法律关系,业主的抗辩意见自然得不到法院的采纳。不懂得向法院申请调取相关证据。许多业主在庭审中都提交一些间接证据,其作为证据的证明力是远远不够的。并声称其向与物业公司提交过报修单,但没有实物证据,这些证据是可以在举证期限届满前七日向法院申请,获得法院批准后,法院会调取对业主有利的证据。还有被告不出庭、缺席审判使部分案件不能案件事了,表现为作为被告一方的业主对物业公司的起诉和法院的审判过程不够重视,既不提交答辩状,也不出庭应诉,即便出庭,也有不少业主既不提交证据也不作任何答辩。由于案件最终缺席判决,这部分案件往往并没有真正地将矛盾化解。判决后,败诉方并不积极履行生效判决赋予的义务,案件往往会进入执行程序。

    针对以上的问题提出构建和谐物业管理关系之意见

    一、提高业主法律意识和诚信意识

    目前,相当一部分业主对开发商、物业管理企业、业主委员会、业主等法律主体之间的法律关系认识不清,将开发商所售房屋的质量问题迁怒到物业公司,将其与业主委员会的纠葛牵扯到物业公司,从而对物业公司产生敌对情绪,进而激化矛盾。有些业主尽管对物业管理企业的服务没有意见,却盲目跟风,效仿其他业主的拒交物业费行为,因此被物业公司起诉到法院。这反映出当前部分业主的法律意识不强,缺少履行合同的诚信意识。在物业纠纷案件中业主作为被告起诉的案件败多胜少的主要原因就是在法律知识、证据收集等方面的不足等原因造成。对于败诉的业主应当认识到采取的静坐、上访等不理性行为,不仅不能解决根本性问题,而且还给业主在人力、物力和财力上造成浪费,也给其他民众的生活和社会稳定造成影响,最终问题还要通过正当途径解决。提醒业主对于遇到物业管理纠纷时应冷静处理,可以要求相关政府部门协调,也可以理性地进行诉讼。因此,构建和谐的物业管理服务关系,就要不断提升业主的法律素质,培育诚信意识。

    二、提高开发商的履约意识

    在法院审理的物管纠纷中,大多数的案件是因为开发商的遗留问题引发的,主要包括房屋漏水、配套设施项目不全,甚至“霸王合同”等。此类问题在目前的房地产市场上属于通病。因此,政府相关部门要履行职责把好验收关,严格对照建设规划和建筑标准对建设工程进行验收。对于开发商的违约行为,业主可向政府管理部门进行举报或通过协商解决,协商不成,则可进入诉讼程序,不能姑息迁就。开发商也应该提高自律意识。

    三、引入竞争机制提高物业企业服务意识

    物业管理服务企业的服务质量难以让业主感到满意是物业管理纠纷的重要原因之一,因此,提升物业管理服务质量是消除纠纷的重要途径。有些物业管理企业对自身缺乏准确的定位,导致其不能很好地履行物业管理服务合同约定的义务。这些企业应该与其他企业一样纳入市场淘汰机制。市场淘汰机制有利于促使物业管理企业理性经营,促进企业科学发展。而目前,物业服务企业往往受到额外“关爱”,享受一些优厚的待遇和政策,还有些物业管理企业也随着受到地方政府的照顾。这种状况使物业管理企业失去了平等市场主体的竞争力和危机感,难以真正走向理性经营。因此应建立物业服务公平竞争机制,通过建立公平竞争的环境和市场淘汰机制,来逐渐提升物业管理企业的服务质量。

    四、法院应提高审判技能,探索物业纠纷解决新机制

    首先,从整体思路上看,法官要树立稳定意识和大局意识。对于涉及业主数量多的大批次、群体性特征明显的案件,要注意稳定当事人情绪,避免矛盾激化。做好各种调解准备,争取进行整体性的调解解决。召集由街道办、物业公司、业主(委员会)代表、陪审员、人民调解员等各方代表参加的调解,争取在多方协助下,使业主与物业公司达成一致,避免纠纷进入审判环节。当然对于争议较大,调解不成判决结案的,要做好判后释法工作,努力使当事人服判息诉。

    其次,坚持依法保护当事人合法权益的原则,发挥司法的预测和指引功能。通过审判对当事人的不当行为给予矫正。一方面,对恶意欠缴物业费的业主应该依法判令其限期缴纳,同时要加强执行工作力度,保证物业公司合法权益的及时兑现。另一方面,对于物业服务质量差的物业管理企业,要根据物业管理服务合同的约定,依法支持业主的抗辩权。加大普法宣传力度,充分利用法律宣传进社区活动,在物业纠纷频发社区集中开展物业法规宣传,使广大业主了解物业管理法规,规范维权方式。

    最后,探索建立完善欠费催缴,引入督促程序。遇有业主应交而未交物业费时,物业公司首先应通过主动上门服务、短信提示的方式进行催缴,并告知业主缴纳费用的宽限日期(一般以15天为宜)。业主拖欠物业费1个月以上的,可以通过书面函来催缴;拖欠2个月以上的,可以向业主寄送律师函;拖欠3个月以上的,可以向法院提出起诉。对于无正当理由拒交、特别是长期拖欠物业费的业主,笔者认为,可以借鉴日本的做法,即由债权人通过督促程序向法院申请“支付令”。基于业主与物业公司之间利益平衡及构建和谐关系的要求,物业公司在向法院申请支付令前应当履行必要的催缴程序,如公示、书面通知、律师函、业主委员会督促与催缴等。

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